У висновках на підставі здійсненого аналізу сучасного законодавства, враховуючи визначені істотні умови договору найму (оренди) житла, уточнюється поняття «цивільно-правовий договір найму (оренди) житла» як домовленості двох або більше сторін, спрямованої на встановлення цивільних прав і обов'язків стосовно користування помешканням (проживання в ньому) протягом певного строку за плату. Обґрунтовується, що типологічними ознаками договору найму (оренди) житла є: призначення (передача майна у тимчасове користування); каузальність (наявність підстави передачі однією особою житла іншій особі саме для проживання); консенсуальність; взаємність прав і обов'язків сторін; оплатність. Зазначається, що норми актів житлового законодавства щодо реалізації права на житло можуть бути реалізовані як за допомогою договірних форм, так і шляхом використання актів управління. У першому випадку відносини підпадають під дію актів цивільного законодавства і підпорядковуються принципам останнього, у тому числі, у сфері визначення загальних та спеціальних підстав зміни договору найму (оренди) житла. Зроблено висновок, що загальні положення про зміну цивільного договору застосовуються лише до приватного договору найму (оренди) житла. Спеціальні норми житлового законодавства застосовуються як до «соціального», так і до приватного договору найму (оренди) житла, коли це не суперечить прямим вказівкам норм глави 59 ЦК України. На такій методологічній основі загальні та спеціальні (особливі) підстави зміни договору найму (оренди) житла визначено так: загальні підстави та порядок Його зміни визначаються з урахуванням тієї обставини, що, оскільки договір найму (оренди) житла є підставою виникнення зобов'язань, то до відповідних відносин застосовуються загальні положення про зміну зобов'язань. Спеціальними підставами зміни договору найму (оренди) житла є обставини, передбачені як главою 59 ЦК України, так і житловим законодавством. Аналіз колізійних питань цивільного та житлового законодавства дозволив зробити висновок про необхідність узгодження положень першого та другого з метою вдосконалення регулювання окремих випадків зміни договору найму
(оренди) житла. На цій підставі запропоновано внести до ст. 816 ЦК України зміни щодо розрізнення існування двох категорій осіб, які постійно проживають разом з наймачем: 1) членів сім'ї та 2) інших осіб. При цьому статус членів сім'ї наймача має визначатися нормами не лише загального цивільного законодавства, але й нормами сімейного та житлового законодавства, тоді як правове становище «інших осіб» встановлюється на засадах ч. 1 ст. 816 ЦК України. Воно має бути рівним з правовим становищем наймача та членів його сім'ї, за винятком питань правонаступництва при заміні наймача у договорі найму (оренди) житла, про що має бути зроблено застереження у ст. 824 ЦК України.
Крім того, оскільки у ЦК України має місце обмеження прав повнолітніх осіб, які постійно проживали з колишнім наймачем, що помер, на зміну договору найму (оренди) житла і користування житлом протягом часу, який залишився до кінця строку договору, пропонується внесення змін до ч. 2 ст. 821 ЦК України і викладення її у такій редакції: «До договору найму (оренди) житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення ч. 1 ст. 816, положення ст. 818, ст.ст. 822-823 та ч. 1 ст. 824 цього Кодексу. Повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, що помер, мають право на укладення з ними договору найму (оренди) житла на проміжок часу, який залишився до кінця строку договору наймодавця з померлим наймачем». |
