Комплексно дослідивши проблеми іпотеки землі, її поняття та юридичну природу, місце у системі земельного права України, сучасний стан правового регулювання у Німеччині та Україні, визначено проблеми та перспективи розвитку іпотеки землі. Здобуті результати, спрямовані на вирішення поставлених при написанні дисертацій завдань і обґрунтовують вдосконалення правового регулювання іпотеки землі, можуть бути зведені до таких: 1. Заставне право має подвійну (змішану) правову природу, оскільки заставі притаманні властивості як речового, так і зобов’язального права, і лише у сукупності вони становлять її сутність. У теорії права інститути, які пов’язані з предметом різних галузей права, традиційно визнаються комплексними правовими інститутами. Основу правового інституту іпотеки землі становлять норми цивільного права, а специфіку визначають норми земельного права, зокрема щодо правового режиму земель, їх цільового призначення, суб’єктів права власності та користування тощо, що дозволяє говорити про комплексний правовий інститут. Отже, інститут іпотеки – це сукупність правових норм, що регулюють відносини, які складаються у зв’язку із заставою землі як способу забезпечення виконання кредитних зобов’язань. Застава землі історично розвивалася як приватноправовий інститут, що й обумовило відповідний її подальший розвиток у континентальній правовій системі. Нинішній підхід вітчизняного законодавства сформувався в умовах розвитку публічних галузей права протягом ХХ ст., що обумовило перевагу публічно-правових засад. 2. Визначено, що іпотека – це передбачене законом на певний строк обтяження земельної ділянки та інших, пов’язаних із нею об’єктів, які залишаються у володінні та користуванні іпотекодавця або уповноваженої третьої особи, що надає у визначених законом випадках іпотекодержателю право їх реалізації з метою задоволення вимог, пов’язаних із земельною ділянкою. У Законі України “Про іпотеку” необхідно закріпити положення, що ті речі, які за час існування іпотеки відділяються від земельної ділянки як предмета іпотеки, залишаються у власності власника земельної ділянки і далі вважаються обтяженими іпотекою. Речі ж, які у результаті правомірного використання землі третьою особою в межах звичайної господарської діяльності стають власністю цієї особи, не є предметом іпотеки. 3. Обґрунтовано встановлення обов’язковості оцінки предмета іпотеки у вигляді земельної ділянки будь-якої категорії землі. 4. Запропоновано внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень щодо земельної ділянки лише тих кадастрових даних, що дозволяють встановити її місцезнаходження, площу та цільове призначення, а інші ж кадастрові дані мають бути доступними через посилання на них (джерело та шлях доступу). Також Державний реєстр необхідно доповнити частково розділами, які б відкривались за іменем власника нерухомого майна, а також тими, що відкриваються на земельну ділянку, земельну ділянку із розташованими на ній будівлями та спорудами, на будівлі, споруди та їх частини. 5. Доведено, що принцип публічності щодо реєстрації іпотеки в Україні має обмежений характер. Так, ст. 28 Закону Україні “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” обмежено коло осіб, які мають доступ до відомостей з реєстру. Пропонується не звужувати коло осіб, які мають право отримувати дані з реєстру, а встановити прямий і непрямий доступ до цих даних, здійснюючи останній, наприклад, на платній основі. 6. Вважається за потрібне доповнити наведене у ст. 181 ЦК України визначення нерухомості словами “та зареєстровані як об’єкти нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень відповідно до встановленого законом порядку”. Відповідні зміни варто внести до інших актів законодавства, що також звертаються до визначення поняття нерухомого майна (нерухомості). 7. Обґрунтовується законодавче врегулювання такого порядку оформлення заставної, коли сторони досягають домовленостей про оформлення між ними іпотечних правовідносин з одночасним встановленням необхідності оформлення заставної або без такого. Якщо сторони погодилися на заставну, вони звертаються до органів державної реєстрації, які реєструють іпотеку або на основі іпотечного договору, або на основі заставної. Відповідно треба також внести зміни до переліку правовстановлюючих документів на реєстрацію іпотеки і включити до нього й заставну. 8. У Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень необхідно реєструвати права, а не документи (договори). При системі реєстрації прав після ретельної перевірки всі дані вносяться у реєстр, про що видається спеціальний акт. При зміні статусу певного об’єкта попередній акт вилучається і замінюється новим, що значно спрощує процедуру реєстрації. 9. Доведено, що така сфера діяльності, як фіксація речових прав на нерухоме майно (встановлення законності їх виникнення, зміни та припинення), повинна знаходитися у віданні органу судової влади. Чинне законодавство про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, зокрема Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” необхідно доповнити положенням про додатковий спосіб захисту прав власника земельної ділянки, що виражається у висловленні ним згоди на подання кредитором заяви про реєстрацію обтяження іпотекою. У випадку відсутності такої згоди власник має право оскаржувати правомірність проведеної реєстрації. 10. Обґрунтовується внесення змін у положення ст. 133 ЗК України, що обмежують іпотекодавця – власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення у виборі іпотекодержателя, що не сприяє розвитку ринку іпотеки, суттєво зменшує можливості іпотекодавця щодо встановлення забезпечення зобов’язань своїм майном, створює монополію кредитних установ як іпотекодержателей на землю (предмет іпотеки) і тим самим ліквідує їх конкуренцію, позбавляючи власника майна права вибору іпотекодержателя на свій розсуд. 11. Додатково аргументується необхідність законодавчого закріплення можливості передачі в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення із одночасним встановленням заборони зміни їх цільового призначення під час обтяження іпотекою та у випадку реалізації, закріпленням переважного права купівлі таких земельних ділянок особами, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва. Одним із шляхів забезпечення збереження земель сільськогосподарського призначення як унікального ресурсу може виступати накладення законодавчої заборони банку-кредитору набувати у власність землі своїх позичальників у випадку їх неплатоспроможності, з одночасним зобов’язанням продавати їх на ринкових засадах із дотриманням положень щодо цільового призначення земель. 12. Розвиток ринку землі передбачає як запровадження суто економічних важелів ціноутворення, так і прийняття Закону України “Про ринок земель в Україні”, що є пріоритетним напрямом розвитку ринку іпотеки та іпотечного кредитування в Україні. Доступ до сільськогосподарського виробництва іноземців на правах власників може забезпечити приплив капіталу і сприяти витісненню неефективних власників та продуктивності розвитку. Однак такий радикальний шлях зміни існуючого стану правовідносин у цій сфері, зважаючи на слабку економічну розвиненість держави в цілому, а насамперед сфери сільськогосподарського виробництва, наявність в аграріїв нагальної потреби у додатковому ресурсі, що може бути залучений лише через іпотечний механізм, не дозволяє говорити про вчасний характер такого заходу. 13. Можливість позасудового врегулювання спорів в іпотечних правовідносинах, передбачена Законом України “Про іпотеку”, вимагає детальної регламентації у цьому ж Законі порядку передачі нерухомого майна в управління, здійснення його в рамках позасудового врегулювання відносин між сторонами у випадку невиконання боржником свого зобов’язання перед кредитором. Пропонується визначити, що при призначенні особи, яка здійснюватиме управління іпотечним майном, переважне право на це має кредитор-іпотекодержатель, адже саме він найбільше зацікавлений у здійсненні успішного управління. При цьому управління майном не варто пов’язувати лише зі зверненням стягнення на нього, адже діяльність управителя спрямовується фактично на відновлення платоспроможності боржника з метою задоволення ним вимог кредитора з оплати боргу. 14. У Законі України “Про іпотеку” варто закріпити спеціальні положення, які б детально врегулювали спосіб позасудового вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачивши ефективні процедури примусового управління нерухомістю чи примусового продажу з публічних торгів. При цьому примусове управління нерухомим майном має здійснювати незалежний суб’єкт, найманий кредитором, який має досвід роботи у відповідній сфері управління (залежно від цільового призначення земельної ділянки). Такий суб’єкт має діяти в інтересах кредитора, оскільки саме за рахунок прибутку від такого управління погашається борг та інші обов’язкові платежі, а також сплачується винагорода суб’єкту примусового управління. Процедура примусового продажу нерухомого майна з публічних торгів передбачена чинним законодавством, але її успішність залежить від остаточного формування ринку землі на території України, тобто із моменту включення в обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Окрім того, при продажу необхідно, в першу чергу, зважати на коло потенційних покупців землі. 15. Доцільно розпочати активну роботу зі створення в Україні спеціалізованих іпотечних банків та розробки належного законодавства з регулювання діяльності таких установ (наприклад, Закону України “Про іпотечні банки в Україні”). Встановлення особливих вимог до діяльності таких установ, визначення повноважень банку стосовно формування іпотечного покриття, порядку його визначення та поводження з ним тощо забезпечує надійну роботу такого виду кредитного інституту, захищає інтереси кредиторів цінних паперів, емітованих цим суб’єктом відповідно до законодавчо встановлених вимог. Спеціалізація кредитної установи на одному із видів діяльності призведе до зменшення кількості ризиків, що неминуче виникають при здійсненні банківської діяльності, а правильне визначення ціни предмета застави і відповідно до цього встановлення розміру іпотечного кредиту можливе за наявності ринку землі. |
