Регульований, економічно обґрунтований ринок сільськогосподарських земель не може бути відокремленим від загальної системи ринкових відносин. А із збільшенням кількості власників земельних ділянок, земельних часток (паїв) та значним подрібненням земель сільськогосподарського призначення з’явилась актуальна необхідність у розробці економічних важелів, які забезпечать ефективне використання сільськогосподарських угідь та формування механізмів земельного ринку. Ринок сільськогосподарських земель є засобом перерозподілу землі між власниками за допомогою економіко-правових методів на основі конкурентного попиту та пропозиції. Земельний ринок – складна система, яка складається із попиту, пропозиції, цін, системи маркетингу, менеджменту, ділових процедур та інфраструктури.
Специфіка ринку землі визначається властивостями й особливостями товару-землі і полягає у абсолютній унікальності і нерухомості землі, конкурентоспроможність якої визначається її якісними характеристиками, місцеположенням та природно-економічними особливостями регіонів. На земельному ринку відіграє активну роль низька еластичність пропозиції, а ціна на земельні ділянки визначається попитом, який формується під впливом багатьох чинників. Вивчення досвіду зарубіжних країн щодо державного регулювання земельних відносин на сучасному етапі соціально-економічного розвитку дає можливість зробити висновки:
у жодній країні світу немає дійсно вільного і необмеженого права приватної власності на землю, безконтрольних операцій з купівлею і продажем останньої; використання придбаних у власність земель виключно за цільовим призначенням, зміна якого може відбуватися лише за дозволом урядовців або за рішенням суду; у випадках суспільної потреби земельна ділянка, яка перебуває у приватній власності, може бути примусово відчужена; державне втручання в права розпоряджання земельною власністю найбільш відчутно проявляється при встановленні порядку продажу (купівлі), оренди земельних ділянок, а також їх успадкування (дарування); у розвинутих країнах Західної Європи та Північної Америки використання землі власниками або орендарями ґрунтується на жорсткій відповідності правовому режимові, вимогам національного та місцевого законодавства; законодавство майже всіх розвинутих країн містить спеціальні норми, які зобов’язують землевласників та землекористувачів використовувати землю якомога раціональніше, екологобезпечно і ефективно; спекуляція землею на ринку землі займає незначне місце завдяки розвиненій системі антиспекуляційних заходів та чітко організованому й прозорому механізму земельних операцій. До формування ринку землі у країнах Центральної та Східної Європи підходять досить обережно: поступово знімаються обмеження ринкового обороту землі, оптимізуються розміри землеволодіння. Вводяться в дію економічні регулятори земельного ринку, в тому числі податкові. Вдосконалюється земельне законодавство шляхом внесення змін і доповнень у земельні закони та кодекси, в закони про власність та приватизацію. Трансформацію земельних відносин орієнтують на поступовий, еволюційний характер земельних перетворень, координований і регульований державою.
В економічний механізм формування ринку сільськогосподарських земель в Україні повинно включатись подальше вдосконалення державного регулювання і управління земельними відносинами в Україні економічними методами. При цьому необхідно:
розробити модель регульованого обороту угідь сільськогосподарського призначення (земельних часток (паїв), земель товарних сільськогосподарських підприємств тощо); впровадити чіткий порядок переходу прав власності і користування під час укладання цивільно-правових земельних угод, прозору систему реєстрації земельних ділянок і прав на них; створити інфраструктуру цивілізованого ринку землі, в тому числі заснувати державний земельний іпотечний банк для проведення іпотечного кредитування товарних сільськогосподарських підприємств, а також селянських (фермерських); забезпечити державний контроль і регулювання ринку землі шляхом запровадження системи обмежень землеволодіння і землекористування, введення економічних стимулів і санкцій щодо суб’єктів земельних відносин; удосконалити систему вартісної оцінки земель шляхом впровадження експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення; вдосконалити оподаткування землекористування і землеволодіння з метою забезпечення раціонального використання сільськогосподарських угідь. У законодавчому порядку слід передбачити отримання дозволу земельної комісії на проведення угод купівлі-продажу, визначити категорії покупців і продавців, встановити з якою метою громадяни можуть купувати земельні ділянки, обумовити умови та обмеження проведення земельних угод, визначити розмір відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників. Умови та способи проведення цивільно-правових земельних угод потрібно впорядковувати та належним чином організовувати, враховуючи наступне:
з метою забезпечення раціонального використання землі, розвитку підприємництва, пошуку ефективних господарів, залучення інвестицій слід запроваджувати конкурсний продаж; оскільки до угод міни застосовують правила укладання договорів купівлі-продажу, то до введення чіткого порядку, який регулює купівлю-продаж сільськогосподарських земель, укладення угод міни сприяє розвитку тіньової форми продажу, яка не виявляє реальної ціни на землю і не забезпечує розвитку прозорого земельного ринку; процес успадковування земельних ділянок, земельних часток (паїв) повинен створювати об’єктивні умови для подальшого перерозподілу землі, а введення чіткого порядку та умов передачі у спадок земель сільськогосподарського призначення забезпечить управління і контроль за подальшим рухом земельної власності; дарування, як і міна та купівля-продаж, спрямовані на безповоротне припинення права власності. Проте на відміну від зазначених угод, дарування є завжди безоплатним, тобто дарувальник не має права вимагати від обдарованої особи грошової чи матеріальної компенсації; передача земельних ділянок, земельних часток (паїв) в оренду фізичним та юридичним особам у сучасних умовах є одним із напрямів підвищення ефективності їх використання, сприяє виявленню господарів, які вміють організовувати прибуткове виробництво; зважаючи на власний історичний досвід та практику країн з розвинутою ринковою економікою, можна стверджувати, що в Україні не створені умови для розкриття економічного засад іпотеки, а відсутність законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно, обіг земель сільськогосподарського призначення та введення мораторію на продаж земельних ділянок товарних сільськогосподарських підприємств і земельних часток (паїв) створюють пряму перешкоду розвитку іпотеки. Аналіз основних засад оцінки земельних ресурсів виявив такі особливості ціноутворення в період формування земельного ринку в сільському господарстві: нові земельні відносини потребують введення експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення як важливої бази для визначення ринкової вартості земельних ділянок при здійсненні трансакцій; оцінка повинна проводитись під контролем держави; ціна землі, перш за все, визначається вартістю вирощеної на ній продукції; з формуванням розвинутого ринку сільськогосподарських земель ціни на земельні ділянки підвищуються порівняно із їх вартістю в період реформування земельних відносин і зародження ринку землі; для нинішнього етапу становлення ринку землі сільськогосподарського призначення характерна неврівноваженість попиту та пропозиції; із становленням розвинутого земельного ринку держава все більш впливатиме на встановлення вартості землі, при цьому ціни на земельні ділянки залежатимуть від розміру державних виплат та субсидій.
У перспективі очікується підвищення цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення у густонаселених регіонах та сповільнене формування повноцінного ринку сільськогосподарських земель у районах із низькою густотою населення та віддалених від великих промислових центрів через обмежений платоспроможний попит. Основні напрями вдосконалення оподаткування землевласників та землекористувачів як складової економічного механізму формування ринку сільськогосподарських земель полягають у: запровадженні прогресивної шкали оподаткування земельних ділянок, які не використовуються за призначенням; визначенні земельного податку з врахуванням реальної вартості земельних ділянок, яка встановлюється в ході розвитку земельного ринку; запровадженні, з метою попередження спекулятивних угод на ринку земель спеціального податку з продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які реалізуються протягом наступних трьох років без поважних причин; передбаченні для забезпечення раціоналізації землекористування та володіння зменшення величини земельного податку виробникам сільгосппродукції, які потребують розширення земельних площ; швидкому ефективному та справедливому вирішенню в адміністративних органах або судах спорів стосовно плати за землю та земельні угоди. Дослідження реформування земельних відносин як передумови становлення ринку сільськогосподарських земель дає підстава для висновку, що завершено проведення таких важливих заходів при дотриманні етапної реалізації: роздержавлення та приватизацію земель, паювання сільськогосподарських угідь, переданих у колективну власність, видачу сертифікатів на право власності на землю, а також реструктуризацію недержавних колективних сільгосппідприємств. Зараз активно проходить процес відведення земельних ділянок в натурі та видачі державних актів на право власності на землю, створення агроформувань ринкового типу. Цим досягається формування таких важливих передумов розвитку земельного ринку в сільському господарстві, як: формування достатньої кількості селян-власників та виявлення ефективних керівників, організаторів виробництва; залучення землі в товарно-грошові відносини і визнання землі товаром; розвиток ринку земельних ділянок, які перебувають в особистому користуванні громадян, та започаткування ринку земельних часток (паїв); формування підприємницького середовища; зародження конкуренції між сільгоспвиробниками і становлення достатньої сукупності потенційних покупців земельних ділянок, часток (паїв). Вивчення засад економічного механізму становлення ринку землі в сільському господарстві дає змогу стверджувати, що його формування повинно відбуватися поступово, організовано і не стихійно, під контролем та з регулюванням держави.
Із розвитком ринку сільськогосподарських земель передбачається впорядкування земельного обігу та способів укладання земельних угод шляхом запровадження обмежень щодо землеволодіння і землекористування, ефективного регулювання становлення інфраструктури ринку сільгоспугідь, раціоналізації землекористування економічними методами. Внаслідок цього встановлюватимуться реальні ціни на земельні ділянки, вдосконалюватиметься оподаткування землевласників та землекористувачів, налагоджуватиметься система прогнозування та планування розподілу земель, залучатимуться додаткові кошти в сільськогосподарське виробництво. |
